SERANG- Pendapat hukum tentang syarat formil dalam jual beli hak atas tanah adalah meliputi formalitas, dan transaksi jual beli tersebut. Formalitas ini meliputi akta yang menjadi bukti perjanjian jual beli serta Pejabat yang Berwenang membuat aktanya." Rabu (13/03/2024)
Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka syarat formil jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT. Akta yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan atau berkualifikasi sebagai akta otentik. " Menurut Advokat Suwadi, SH, MH.
Pembeli dikategorikan sebagai pembeli beritikad buruk sebagai berikut:
1. Tidak memeriksa siapa pemilik sebenarnya;
2. Transaksi dilakukan tidak dihadapan PPAT;
3. Tidak mencermati okyek tanah yang ternyata dikuasai oleh orang lain;
4. Pada saat ingin membeli ternyata masih ada sengketa di pengadilan;
Hal ini sejalan dengan beberapa putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia dibawah ini:
1. Putusan MARI No. 4340 K/Pdt/1986. Dalam perkara ini informasi yang
bertentangan adalah penjualan yang dilakukan seorang anak atas nama
ayahnya, namun tidak disertai Surat Kuasa. Menurut MARI Pembeli tak
dapat dianggap beritikad baik, karena seharusnya memeriksa lagi siapa
sebenarnya pemilik obyek jual beli tersebut.
2. Putusan MARI No. 1847 K/Pdt/2006. Selain karena jual beli tidak dilakukan
di hadapan PPAT, Mahkamah Agung menilai pembeli dalam hal ini bukan
Pembeli Beritikad Baik, karena sudah mengetahui bahwa objek jual beli
sedang dan telah dalam penguasaan pihak lain sejak tahun 1963.
3. Putusan MARI No. 1923 K/Pdt/2013. MARI dalam perkara ini menilai
bahwa pembeli bukan Pembeli Beritikad Baik, meskipun telah memegang
sertifikat hak atas tanah atas namanya sejak tahun 1999 dan 2000, karena
pada waktu pembelian dia dianggap tidak mencermati objek tanah yang ternyata dikuasai oleh orang lain.
4. Putusan No. 1861 K/Pdt/2005. MARI menganggap bahwa Pembeli tanah
bukan Pembeli Beritikad Baik, meskipun jual beli telah dilakukan di hadapan
PPAT dan telah terbit sertifikat, karena ketika pembelian dilakukan masih
terdapat sengketa di pengadilan antara Penjual dan Pihak Ketiga. Dalam
sengketa itu, Penjual ternyata akhirnya dihukum untuk menyerahkan
tanah (yang telah dibeli oleh pembeli) kepada lawannya.
5. Putusan No. 429 K/Pdt/2003. Menurut MARI, jika BPN sebelumnya telah
secara tegas menyatakan bahwa objek sengketa (tanah girik) terkait
berasal dari tanah partikelir yang kemudian dinyatakan menjadi tanah
negara, maka pengalihan hak yang dilakukan di hadapan notaris batal. Pembeli tidak dilindungi.
Penulis : Advokat Suwadi, SH, MH.
Editor : Es
