Peraturan perundang-undangan di Indonesia memperbolehkan developer untuk melakukan pemasaran atas pembangunan rumah atau apartemen yang masih dalam proses pembangunan.
Lebih dari sekedar pemasaran, developer dan pembeli pun diperkenankan untuk mengikatkan diri dalam Perjanjian Pengikatan Jual -Beli (PPJB) yang wajib dibuat dihadapan notaris.
Namun, untuk dapat mengikatkan diri dalam PPJB, developer wajib untuk:
1. memperlihatkan sertifikat kepemilikan tanah yang akan dibangun kepada kepada calon pembeli.
2. memperlihatkan legalisir Persetujuan Bangunan Gedung kepada calon pembeli
3. memastikan Ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang dibuktikan dengan adanya surat pernyataan dari developer mengenai ketersediaan tanah siap bangun di luar tanah bersama untuk diserahkan ke Pemda setempat.
4. Keterbangunan paling sedikit 20% atas total unit yang akan dibangun atas pembangunan rumah tapak, atau 20% atas konstruksi apartemen yang dipasarkan. Keterbangunan ini dibuktikan dengan laporan konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.
Hal lain yang harus dijadikan catatan bagi developer adalah, developer dilarang menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan PPJB.
Persyaratan PPJB yang dimaksud adalah persyaratan yang sifatnya kewajiban berdasarkan peraturan perundang-undangan, maupun persyaratan yang timbul dari kesepakatan antara developer/pembeli yang sekurang-kurangnya memuat unsur-unsur yang diatur dalam Pasal 22J PP No.12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP No.12/2021)
Lalu, bagaimana apabila syarat-syarat PPJB tidak terpenuhi akibat kelalaian baik dari developer atau dari pembeli?
PP No.12/2021 mengatur konsekuensi pembatalan PPJB sebagai berikut:
1. Apabila pembatalan PPJB disebabkan oleh karena kelalaian developer, maka developer wajib mengembalikan uang yang telah dibayar oleh pembeli.
2. Apabila pembatalan PPJB disebabkan oleh kelalaian pembeli, maka berlaku dua ketentuan sebagai berikut:
- Apabila pembeli telah melakukan pembayaran paling banyak sebesar 10% dari harga transaksi, maka developer tidak perlu mengembalikan pembayaran yang sudah dilakukan oleh pembeli.
- Apabila pembeli telah melakukan pembayaran lebih dari 10% dari harga transaksi, maka developer hanya memiliki hak untuk memotong 10% dari harga transaksi. Sisanya dikembalikan kepada pembeli.
Penulis: Advokat Suwadi, SH, MH.
